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USUFRUIT, NUE-PROPRIETE : COMMENT CHOISIR ?

publié le mercredi 6 avril 2016 par INDECOSA 18

Mon épouse et moi-même sommes retraités. Alors que nous sommes propriétaire de notre résidence principale, nous envisageons, avec nos trois enfants, de préparer notre succession. Mais les notions de nue-propriété et d’usufruit nous semblent obscures. Pouvez-vous nous éclairer ? Gilbert Marillo, Saint-Étienne (42)

Tout d’abord, vouloir anticiper votre succession et faire part ainsi à vos enfants de votre volonté en la matière est une excellente initiative. Plus précisément, votre question aborde la problématique des biens démembrés, c’est à dire détenus à la fois par un nu-propriétaire et un usufruitier. Le démembrement est fréquemment utilisé dans le cadre d’une donation. La question de son choix se pose aussi au conjoint survivant dans le cadre d’une succession.

Usufruitier et nu-propriétaire ont chacun des droits et des obligations. L’usufruitier détient le droit d’usage et de jouissance du bien. Il bénéficie également des revenus que celui-ci peut procurer, par exemple dans le cas de sa mise en location. Mais il n’en est pas propriétaire et ne peut donc pas en disposer librement. Il doit, par exemple, avoir l’accord du nu-propriétaire pour le vendre. Les travaux dits "d’entretien" (peintures intérieures, ravalement des façades, réparations diverses…) incombent à l’usufruitier, ainsi que la taxe foncière et la taxe d’habitation.

Le nu-propriétaire, à l’inverse, est propriétaire des murs mais ne peut ni les occuper, ni les louer. Il est tenu d’assurer les réparations importantes qui touchent à la structure du bâtiment. Inter : Attention aux décisions irrévocables Lorsqu’un donateur se dessaisit de la nue-propriété de son logement en la cédant à l’un de ses héritiers, on dit qu’il démembre le bien. Il s’assure ainsi de pouvoir occuper ce logement toute sa vie. S’il décède, l’usufruit disparait instantanément et le donataire devient propriétaire de l’intégralité du bien sans avoir de droits de succession supplémentaires à payer.

Lorsque la résidence principale est le seul bien du couple, il est conseillé de bien réfléchir avant de procéder à une donation, toujours irrévocable, à ses enfants et avant de démembrer la propriété. L’allongement de la vie et les soins couteux qui s’en suivent nécessitent souvent de mobiliser les réserves de la famille. En vendant sa maison, un couple retraité peut parfois faire face aux frais d’une maison médicalisée. Si ce couple n’a plus en sa possession que l’usufruit de la maison, il devra obtenir l’accord du nu-propriétaire pour vendre et partager avec lui le prix de vente. Inter : Se faire conseiller avant d’agir. Autre situation dans laquelle le démembrement d’une propriété est courant : la succession. Dans le cadre de celle-ci, en l’absence de dispositions préalablement établies par le défunt, le conjoint survivant doit choisir entre accepter l’usufruit sur la totalité des biens du défunt ou recevoir le quart en pleine propriété. Impossible ici de donner la meilleure solution qui dépend de divers paramètres que seuls le notaire et la famille pourront prendre en compte. Une chose est certaine, en dehors du mariage, pour les partenaires et les concubins, la question ne se pose pas puisqu’ils ne sont pas héritiers l’un de l’autre.

Michèle Berzosa pour Indecosa-CGT

L’avis d’Indecosa-CGT Faire une donation, régler une succession, rédiger un testament, sont des actes importants qui peuvent avoir des conséquences majeures sur votre vie. Surtout quand ils concernent votre résidence principale. Le mieux est de consulter un notaire. Celui-ci vous conseillera les solutions adaptées à votre situation patrimoniale et familiale. Les chambres des notaires, dans les départements, assurent également des séances de conseils gratuits. Mais dans tous les cas, quand vous aurez pris votre décision, assurez la sécurité de vos actes et procédez par acte authentique.

Page réalisée avec la collaboration d’Indecosa-CGT indecosa@cgt.fr www.indecosa.cgt.fr


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